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案外人房产被法院执行了,怎么办?

来源: 中国长安网   发布时间:2020-05-14  浏览数:

案件判决生效后,就会进入执行程序,一旦执行标的涉及房产,很多时候还会因为房产的实际归属等问题而产生执行分歧,引发执行异议。

为提高群众在购房或者处置共有房产时的法律意识和风险意识,避免争议发生,北京市第二中级人民法院近日对房产执行异议之诉案件进行了调研。北京二中院发现,七成以上执行异议之诉纠纷涉及房产,其中又有八成以上案件与房屋买卖、房产共有、离婚分割房产等因素密切相关。

执行异议之诉胜诉解除查封

为改善居住条件,2009年12月,刘某与某房地产公司签订了一份《内部认购书》,约定以29万余元的价格认购商品房一套。合同签订后,刘某先后4次支付房地产公司购房款共计23万元,有几万元尾款未支付。

后因房地产公司此前借了廖女士的钱没有及时偿还,被法院判决偿还欠款,并依据廖女士的申请查封了登记在开发商名下的小区房屋。据了解,被查封的房产正是刘某认购的这一套。

为此,刘某向执行法院书面提起执行异议申请。法院经审查认为,刘某与开发商虽然签订了《内部认购书》,但没有签订正式的《商品房买卖合同》,而且没有交房入住。因此,执行异议理由不成立,遂作出执行裁定书,驳回了刘某的执行异议。

刘某对执行异议裁定结果不服,以执行申请人廖女士为被告,向执行法院提起案外人执行异议之诉。

法院经审理认为,综合案情,刘某符合刚性需求房屋消费者的相关含义,刘某的相关情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保障房屋消费者生存权的立法目的。刘某虽然还没有经过交房、办理产权证,没有取得房屋的所有权,但是具有房屋消费者对房屋的物权期待权,具有排除强制执行的物权效力。而且,案涉房屋具有为刘某及其家人提供生活保障的功能,与廖女士的金钱债权相比,刘某的请求权在法律伦理基础上具有一定的优先性。基于此,判决停止对刘某购买的登记在开发商名下的房产的执行,并解除查封措施。

“执行异议之诉,是我国民事诉讼法中设置的一种案外人权利救济程序。”法官解释说,它是指案外人因与执行当事人对执行标的实体权利存在争议而提起的,请求法院决定是否对特定执行标的停止强制执行的诉讼。

据介绍,执行异议是执行异议之诉的前置程序。在案外人对被执行人名下的财产提出执行异议时,以形式审查为原则,判断标准必须简单明确。权利人如果对执行异议裁定不服时,还可以进一步提起执行异议之诉。执行异议之诉是审判程序,在制度设计上“打官司”该有的一审、二审和再审程序都有,使实质审查具备可能性,既保证了执行的效率,又为案外人的实体权利提供了双重保障。

执行异议之诉案七成涉房产

据介绍,上述案件在北京二中院审结的执行异议之诉案件中颇具典型性。2018年至2020年3月,该院审结的658件执行异议之诉案件中,涉及房产的案件达484件,占比73.6%;其余为涉车辆、银行存款、股权等案件。从审理结果看,法院判决驳回案外人执行异议请求的案件有288件;判决支持案外人的诉讼请求、停止执行的案件有196件,占比近4成。

法官分析称,案外人败诉的主要理由是:购房人没有签订合法有效的书面房屋买卖合同,或者合同签订时间是在人民法院查封之后;没有在人民法院查封之前合法占有房屋;未能证明已经支付购房款。

对于此类案件频发的原因,法官认为,部分房地产开发企业过度融资建设、高负债运转,或者二手房卖房人陷入债务纠纷,是导致房屋被法院强制执行的根本原因。部分案件中,甚至存在卖房人恶意将已经出卖的房屋设定抵押等情况。

此外,部分购房人购买经济适用房等明知房屋存在限制上市交易或者无法过户风险的房屋;采取借名买房、以房抵债等行为,导致房屋登记权利人与实际权利人不符,产生争议;或者不注意规范交易防范风险,购房时不签订正式书面合同,不积极主张权利要求过户等,均是导致争议产生或者败诉的原因。

“房产共有或离婚分割的情形,也可能导致执行异议之诉。”法官称,例如夫妻共有房产的房产证上登记为夫妻一方单独所有,当登记一方将房屋出卖、抵押或者因欠债被执行时,夫妻另一方往往提起执行异议。夫妻双方离婚时,虽然在离婚协议中约定房产归一方所有,但是迟迟未到房屋管理部门办理产权转移登记,也存在上述同类风险。

法官特别指出,法院查封房产后夫妻一方作为案外人提起执行异议之诉的,如果法院审理发现夫妻涉嫌利用离婚分割房产以达到逃避债务的目的,法院不会支持案外人的异议请求。

规范签约规范自身同等重要

对于如何预防相关资产权属不清的问题,北京二中院法官建议,购房者在购买商品房现房、期房时,应当尽量选择资信情况良好、专业规范的房地产开发企业,并尽量与开发商签订正式、规范的商品房预售或销售合同。在合同形式上,应当采取书面形式。在合同内容上,应当尽量约定详细。

合同签订后,应积极促进合同的履行,按合同约定及时支付房款,并督促开发商及时交付房屋、办理过户登记。在履约过程中,注意留存交纳房款的资金往来凭证。发生争议后,应积极通过诉讼等形式维护自身权利,如开发商或出卖人迟延履行或怠于履行的,购房人应及时进行催告。

在发生继承、离婚财产分割、房屋买卖等情况下,应尽早办理产权转移登记;避免共有房产仅登记在一方名下、借名买房将房屋登记在他人名下等情况,确保房屋权属登记信息真实准确、变更及时,防止“名实不符”暗藏纠纷隐患。

法官提醒,在购买的房屋被查封时,法院保护购房人的要件之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此,如果购房者明知是限制交易的经济适用房而购买,或者明知房屋存在无法过户风险,又或者故意采取借名买房等高风险的行为,将可能被法院认定为属于自身原因导致未办理过户登记,因而无法得到法律的优先保护。

此外,相关纠纷进入诉讼阶段时,当事人应当诚信诉讼,不得滥用诉权,采取恶意虚构、倒签房屋买卖合同,恶意离婚逃避债务等虚假诉讼手段,或者故意利用执行异议之诉拖延执行,损害债权人的利益,扰乱法院执行活动。否则,根据民事诉讼法相关司法解释的规定,被执行人与案外人恶意串通,通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。申请执行人因此受到损害的,可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。

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